Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsanın belirli bir kısmının bağımsız bölümler karşılığında müteahhide devredilmesini içeren hukuki anlaşmalardır. Bu modelde arsa sahibi, arsasını satmadan değerlendirir; müteahhit ise sermayesinin önemli bir kısmını arsa maliyetine ayırmadan proje geliştirebilir. Ancak bu sözleşmeler yüksek maddi değer barındırdığı için dikkatli hazırlanmalı, tüm teknik ve hukuki detaylar net bir şekilde tanımlanmalıdır. Aksi durumda taraflar arasında ciddi hak kayıpları yaşanabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmelidir. Noter onayı yeterli değildir; mutlaka tapu dairesi huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Çünkü bu sözleşme aynı zamanda bir taşınmaz satış vaadi niteliği taşır. Resmi şekil şartı sağlanmadığında sözleşme geçersiz olur ve taraflar mağduriyet yaşar. Bu nedenle sözleşmenin hem hukuken hem de tapu kayıtlarında sorunsuz ilerleyebilmesi için resmi prosedür büyük önem taşır.
Sözleşme hazırlanmadan önce arsanın tapu kayıtları detaylı şekilde incelenmelidir. Tapuda mevcut bir ipotek, haciz, intifa veya şerh, inşaat sürecini sekteye uğratabilir. Bu nedenle sözleşmeye arsanın üzerindeki tüm takyidatların kaldırılacağına dair açık hükümler eklenmelidir. Ayrıca arsanın imar durumu, kat karşılığı proje geliştirilebilirliği ve yapılaşma koşulları teknik olarak kontrol edilmelidir.
Sözleşmenin en kritik bölümlerinden biri teknik şartnamedir. Müteahhidin hangi malzemeleri kullanacağı, beton sınıfı, iç-dış cephe malzemeleri, yalıtım türleri, tesisat ve donatı kalitesi, peyzaj düzenlemeleri gibi her detay yazılı hale getirilmelidir. Teknik şartnamenin eksik bırakılması, ilerleyen süreçlerde kalite anlaşmazlıklarına sebep olabilir. Bu nedenle teknik şartname detaylı, ölçülebilir ve denetlenebilir kriterlerle hazırlanmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin merkezinde bağımsız bölümlerin paylaşım oranları yer alır. Arsa sahibine ve müteahhide düşecek daire, dükkân veya diğer bağımsız birimlerin açıkça belirlenmesi gerekir. Paylaşım, metrekare üzerinden değil bağımsız bölüm bazında yapılmalıdır. Ayrıca arsa sahibinin alacağı bölümlerin hangi blokta, hangi katta ve kaçıncı bağımsız bölüm olduğu da sözleşmede kesin olarak yazmalıdır.
Kapsamlı projelerde teslim süresi büyük önem taşır. Sözleşmede şu unsurlar net olarak belirtilmelidir:
Teslim süresi, gecikme halinde cezai şart, iş programı, etap teslimleri.
Teslim süresi belirlenmezse müteahhit sınırsız süreye sahip olur ve arsa sahibi mağduriyet yaşar. Gecikme durumunda uygulanacak cezai şart, arsa sahibinin haklarını koruyacak şekilde hazırlanmalıdır.
Arsa sahiplerinin güvenli bir sözleşme süreci yürütmesi için müteahhitten teminat alınması gerekir. Banka teminat mektubu, ipotek, kefalet gibi hukuki güvenceler tercih edilmelidir. Bu teminatlar, projenin yarım kalması veya müteahhidin projeyi taahhütlere uygun şekilde tamamlamaması durumunda arsa sahibini korur. Ayrıca müteahhidin teslim sonrası işçilik ve malzeme hatalarına karşı garanti süresi sözleşmede yer almalıdır.
İnşaat ruhsatı alınması, mimari projelerin hazırlanması ve belediye onayları sözleşmede belirlenmelidir. Ruhsat alma yükümlülüğünün kimde olduğu, ruhsata uygunluk, tadilat projeleri ve olası değişikliklerin nasıl yönetileceği detaylı şekilde yazılmalıdır. Projede değişiklik yapılacaksa arsa sahibinin yazılı onayı zorunlu hale getirilmelidir.
İnşaat sürecinde birçok mali yükümlülük bulunur. Belediye harçları, proje onay giderleri, altyapı katılım payları, noter masrafları ve tapu işlemleri ile ilgili ödemelerin hangi tarafça karşılanacağı sözleşmede açıkça yer almalıdır. Belirsizlik, inşaat sürecinde taraflar arasında ciddi anlaşmazlıklara sebep olabilir.
Taraflar arasında çıkabilecek hukuki anlaşmazlıkların nasıl çözüleceği sözleşmede belirtilmelidir. Tahkim, arabuluculuk veya mahkeme yolunun tercih edilmesi, uyuşmazlıkların çözüm sürecini hızlandırır ve maliyetleri düşürür. Ayrıca yetkili mahkemenin hangi şehirde olacağı da net olarak belirtilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hem hukuki hem de teknik açıdan titizlik gerektiren karmaşık anlaşmalardır. Tarafların haklarının korunması için sözleşmenin uzman hukukçular ve teknik ekiplerle hazırlanması büyük önem taşır. Doğru bir sözleşme, projenin sorunsuz tamamlanmasını ve teslim sürecinin güvenle ilerlemesini sağlar. Bu nedenle her detayın yazılı hale getirilmesi, gelecekte yaşanabilecek ihtilafların önüne geçer ve taraflara güvenli bir yatırım ortamı sunar.
