Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sektöründe hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için en kritik hukuki belgelerden biridir. Doğru hazırlanmış bir sözleşme, olası uyuşmazlıkların önüne geçer, projenin tüm aşamalarında hak ve sorumlulukları netleştirir. Profesyonel inşaat uygulamalarında, bu sözleşmenin detaylarının eksiksiz düzenlenmesi; hukuki açıdan güvenliği, mali açıdan sürdürülebilirliği ve teknik açıdan sorunsuz ilerlemeyi sağlar. Aşağıdaki kapsamlı açıklamada sözleşmenin nasıl hazırlanacağı, hangi başlıkları içermesi gerektiği ve dikkat edilmesi gereken teknik–hukuki noktalar ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.
Bu sözleşme, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan bir tür trampa niteliği taşır. Arsa sahibi, arsanın belirli bir payını veya bağımsız bölümlerini müteahhitte devreder; müteahhit ise karşılığında arsa üzerine belirli şartlara uygun bir yapı inşa etmeyi taahhüt eder. Bu nedenle sözleşmenin hem teknik hem hukuki boyutu güçlü olmalıdır. Arsa payı oranları, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim tarihleri, inşaat teknik şartnamesi gibi tüm detayların açık biçimde belirtilmesi gerekiyor.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekil şartına tabidir. Müteahhit ile arsa sahibinin anlaşması yeterli değildir; sözleşmenin noterde düzenlenmesi veya resmi senet olarak tapu müdürlüğünde hazırlanması gerekir. Resmi şekilde yapılmayan tüm sözleşmeler geçersiz sayılır. İnşaat sektöründe zaman zaman el yazısıyla veya basit sözleşmeyle yapılan anlaşmalar ilerleyen süreçte ciddi hukuki sorunlara neden olur.
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için hukuki altyapısının güçlü olması şarttır. Aşağıda yer alan unsurlar mutlaka detaylandırılmalıdır:
Arsanın ada, parsel, yüzölçümü gibi teknik tapu verileri eksiksiz yazılmalıdır. Yanlış yazılan parsel numarası bile sözleşmeyi geçersiz kılabilir.
Projenin tüm teknik özellikleri ayrı bir teknik şartnameyle desteklenmelidir. Beton sınıfı, demir miktarı, yalıtım standartları, dış cephe kaplaması, ortak alan malzemeleri, elektrik–mekanik tesisat kalitesi gibi unsurlar açıkça belirtilmelidir.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılacak paylaşım net ve tartışmaya kapalı şekilde yazılmalıdır. Örneğin: “Toplam 20 dairenin 8 adedi arsa sahibine, 12 adedi yükleniciye verilecektir.” Paylaşımın blok veya kat bazında detaylandırılması tavsiye edilir.
İnşaatın başlama–bitirme tarihleri resmi olarak belirtilmeli, gecikme halinde uygulanacak cezai hükümler net yazılmalıdır. Gecikme tazminatı genellikle aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı, geçici kabulün nasıl gerçekleştirileceği, iskân alınmasıyla ilgili sorumlulukların kimde olacağı sözleşmede mutlaka yer almalıdır.
Profesyonel projelerde teknik şartname sözleşmeden ayrı hazırlanır ancak sözleşmeye ek olarak iliştirilir. Çünkü proje büyüdükçe teknik detaylar uzun ve kapsamlı hale gelir. Örneğin cephe yalıtımında kullanılacak XPS kalınlığı, betonarme hesapları, yangın yönetmeliği uyumluluğu, asansör kapasitesi, ortak alan mekanik sistemleri gibi teknik detaylar uzun bir dosya gerektirir. Bu dosya sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır.
İnşaatın tüm mali süreçleri sözleşmede açık şekilde belirtilmelidir. Müteahhitin üstleneceği maliyetler, arsa sahibinin sorumluluğunda olacak giderler, ortak alan giderleri, ruhsat–harç işlemleri gibi maddeler net ve anlaşılır şekilde ifade edilmelidir.
Her sözleşmede olduğu gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de uyuşmazlık halinde başvurulacak merci belirlenmelidir. Bu maddede genellikle “Taraflar arasında doğacak uyuşmazlıklarda Manisa/Turgutlu Mahkemeleri yetkilidir.” gibi ifadeler kullanılır. Bu, süreç içerisinde hukuki tutarlılık sağlar.
Resmi şekilde düzenlenen sözleşme imzalandıktan sonra müteahhit lehine tapuda şerh konabilir. Bu şerh, arsa sahibinin ileride arsa üzerinde üçüncü şahıslara satış yapmasını hukuken sınırlar ve müteahhitin hakkını korur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat projelerinin temelini oluşturan ciddi bir hukuki belgedir. Eksiksiz hazırlandığında hem arsa sahipleri hem müteahhitler için güvenli bir süreç sağlar. Sözleşmenin profesyonel şekilde hazırlanması, kapsamlı teknik şartname ile desteklenmesi ve resmi kurumlarca düzenlenmesi tüm riskleri azaltır. Proje sürecinin sağlıklı ilerlemesi adına her aşamanın hukuki ve teknik temele oturtulması son derece önemlidir.
